Huis verkopen? In 8 stappen doe je het zelf met een multichannelstrategie

Weleens over nagedacht om zelf je huis te verkopen? Ik besloot de verkoop van mijn woning te zien als een marketingcampagne. In dit artikel deel ik mijn persoonlijke ervaringen en leg ik uit hoe wij zelf onze woning hebben verkocht met behulp van een multichannelstrategie.

Waarom je huis zelf verkopen?

Even voor de achtergrond: 1,5 jaar geleden besloten mijn vriendin en ik dat we ons huis in Raamdonksveer wilden verkopen. We hoefden niet direct weg, maar vonden het wel tijd voor de volgende stap in ons leven. Omdat we ons huis op de top van de woningmarkt in 2008 hadden gekocht, wisten we al dat de financiële vooruitzichten niet heel gunstig zouden zijn.

Na meerdere gesprekken met lokale makelaars, kregen we steeds meer de bevestiging dat zelf verkopen een reële optie zou kunnen zijn. Wie kan er immers meer vertellen over een woning dan de bewoners zelf? Precies! En met dat uitgangspunt zijn we aan de slag gegaan. Omdat ik als senior online marketing consultant werk, besloot ik de verkoop van ons huis te zien als een marketingcampagne met een multichannelstrategie. Ik neem je graag mee in de 8 stappen die ik gezet heb om de juiste marketingstrategie op te zetten.

1. Bepaal de waarde van je woning

Voordat je de keuze maakt om zelf te verkopen, is het van belang dat je weet wat je woning ongeveer waard is. Laat een aantal makelaars langskomen om een waardebepaling uit te voeren. In ons geval zaten daar al behoorlijke prijsverschillen tussen, dus ga op voorhand niet gelijk op één advies af.

Kijk vervolgens ook naar de gemiddelde woningwaarde in je omgeving, hoeveel woningen er verkocht zijn in de afgelopen periode en wat er momenteel nog te koop staat in een vergelijkbare prijsklasse. Op sites als Funda.nl, NVM en het Kadaster is veel marktinformatie te vinden om uiteindelijk een goed beeld te krijgen van de woningmarkt.

2. Doe kwalitatief onderzoek naar de voor- en nadelen van je woning

Om uiteindelijk de juiste koper te vinden, is het van belang dat je een goed beeld hebt van de voor- en nadelen van je woning. Het is belangrijk om je te verplaatsen in de koper en niet te redenen vanuit je eigen gevoelens of emoties. Als je zelf je woning gaat aanprijzen bij een ander, is de belangrijkste valkuil dat je altijd vanuit eigen beweegreden spreekt. Een ander hoeft die voordelen echt niet in te zien.

Goed vooronderzoek kan daarbij helpen. Stel dat je makelaars langs laat komen voor een waardebepaling, vraag dan ook eens waarom ze je woning juist wel of niet zouden kopen. Klop eens aan bij vrienden of bekenden en stel hen dezelfde vragen. Je zult zien dat dat niet alleen leidt tot een lijstje met voordelen, maar ook de tegenargumenten kun je daarmee in kaart brengen. In ons geval kwamen onderstaande argumenten vaak naar voren:

Voordelen van onze woning

• Perfect onderhouden
• Centrale ligging vlakbij het centrum
• Rustige, kindvriendelijke wijk
• Onderhoudsvrij (onderhoudsbeurt voor komende zes jaar inbegrepen bij de koop)
• Achterom via tuin

Nadelen van onze woning

• Bovenverdieping erg klein
• Alleen de beschikking over een douche
• Geen volwaardige zolder
• Kleine achtertuin gelegen op het noordwesten
• Geen eigen parkeerplek en beperkte plek voor de deur

3. Kies de juiste persona’s en doelgroep om je strategie op af te stemmen

Nadat je weet welke voor- en nadelen bepalend kunnen zijn in het beslissingsproces van de potentiële koper, is het tijd om verschillende doelgroepen te kiezen. Ook dit vergt onderzoek. In ons geval hebben we vooral gekeken naar drie dingen.

1. Hoe we op jonge leeftijd zelf een huis hebben gekocht
2. Hoe de samenstelling is van andere gezinnen en bewoners in de buurt
3. We hebben in onze omgeving gevraagd wie een geschikte doelgroep zou kunnen zijn.

Dat heeft geresulteerd in onderstaande drie persona’s:

4. Zorg voor aantrekkelijke en duidelijke content

Een eerste indruk is vaak bepalend. Ook bij de aankoop van een woning. Goede content en beeldmateriaal is daarin van essentieel belang. Wij hadden het geluk een goede fotograaf in onze vriendenkring te hebben. Deze heeft alle ruimtes van onze woning op een frisse en mooie manier op de foto gezet. Probeer er bij het zelf of laten maken van foto’s op te letten dat deze zoveel als mogelijk ‘landscape’ worden geschoten, zodat je ze ook goed kunt hergebruiken voor toekomstige doeleinden.

Naast foto’s is een plattegrond uiteraard essentieel. Deze is prima zelf te maken via de gratis tool floorplanner.com. Bij het maken van een plattegrond heb je de keuze uit een 2D- en 3D-versie en vervolgens kun je meerdere verdiepingen inrichten van je huis.

Mocht je je zelf gemaakte plattegrond willen embedden of toe willen voegen aan Funda, dan is het overigens wel verplicht om een plus-account aan te schaffen.

Het spreekt voor zich dat naast beeld ook een goede beschrijving van de kenmerken niet mag ontbreken. Kijk eens welke kenmerken Funda vastlegt van een woning, en wat lokale makelaars vertellen over de concurrerende woningen in je omgeving. Daar kun je vast wat inspiratie uithalen!

5. Creëer een website waarop je bezoekers kunt laten landen

Voordat je je doelgroep kunt benaderen, is het van belang dat je de beschikking hebt over een geschikte website waarop je niet alleen bezoekers kunt laten landen, maar waar je ze later ook kunt laten converteren. Kies bij voorkeur voor een eenvoudige domeinnaam waarin de straat en huisnummer vermeld worden. Zo hebben wij gekozen voor domein www.rubensstraat18.nl.

Het voordeel van deze opbouw is dat je op een later moment sneller gevonden gaat worden als mensen hun zoektocht gaan starten via Google. Zodra je zoekt in Google op ‘rubensstraat 18 raamsdonksveer’ wordt onderstaand zoekresultaat getoond.

6. Zorg dat je zichtbaar bent op zoveel mogelijk kanalen

Zodra je websitestructuur is ingericht, content is geschreven en het juiste beeldmateriaal klaar staat, is het tijd om je woning onder de aandacht te brengen. We hebben bewust voor een multi-channelstrategie gekozen zodat geïnteresseerden ons op zoveel mogelijk verschillende kanalen zouden zien, en we met onze woning een zo groot mogelijk bereik zouden creëren.

Hieronder zal ik alle gebruikte kanalen toelichten:

Facebook

Om Facebook effectief in te zetten is het van belang om een pagina voor je woning aan te maken, waarmee je zowel organisch en later ook betaald bereik kunt creëren. Voordeel van een Facebook-pagina is dat je meer inzicht krijgt in je statistieken. Het kost niets en hoeft in het begin ook nog niets te kosten.

Zorg dat je al je foto’s en content ook netjes beschikbaar maakt en vraag al je vrienden om je nieuwe pagina te liken. Plaats vervolgens de eerste berichten met af en toe een verwijzing naar je website. Zo is het ons gelukt om met ons eerste bericht al ruim 10.000 mensen te bereiken, zonder ook maar één euro uit te geven.

Zodra het organische effect van je pagina afneemt, is het verstandig om berichten gesponsord in te zetten. Voordeel hiervan is dat je met een relatief klein budget veel personen kunt bereiken en specifieke doelgroepen kunt targeten.

De reeds gedefinieerde persona’s hebben we opgesplitst in campagnes, om onderlinge verschillen te kunnen zien en ook de boodschap per bericht of advertentie aan te passen. Zo valt op dat berichten met veel foto’s voor de beste resultaten zorgen: de laagste kosten per 1.000 bereikte personen en het hoogste doorklikpercentage. De doelgroep jongeren in leeftijd van 20-26 jaar die samen een eerste woning gaan kopen, persona Danny en Lisa, klikken het vaakst op een advertentie.

Google AdWords

We hebben Google AdWords ingezet om iedereen in een straal van ruim 15 kilometer te bereiken, die geïnteresseerd is in het kopen van een woning. Daarmee vangen we een directe behoefte af van personen die in potentie onze woning zouden willen kopen.

Naast zoektermen als ‘huis kopen raamsdonskveer’ en ‘kopen woning raamsdonksveer’ hebben we ook bewust een advertentie ingesteld op zoektermen rondom ‘Rubensstraat 18’. Zo konden we bezoekers die gericht op zoek zijn naar onze woning, ook beïnvloeden met een specifieke boodschap. Denk daarbij aan bijvoorbeeld het communiceren van een deelname aan de landelijke Open Huizen Route.

Google display

Om in de oriëntatiefase van potentiële kopers zoveel mogelijk aanwezig te zijn, hebben we display advertising ingezet.

Met gerichte display-zoekwoorden, interessecategorieën en plaatsingen is het mogelijk om op zeer relevante websites vertoond te worden (funda.nl, jaap.nl en huizenzoeker.nl).

Het inzetten van display-advertenties draagt vooral bij aan het creëren van meer bereik. Zo hebben we met nog geen 100 euro meer dan 95.000 mensen bereikt die één of meerdere banners van Rubensstraat 18 hebben gezien.

Remarketing

Omdat een huis kopen niet binnen één dag gebeurt, hebben we bewust remarketing ingezet. Alle websitebezoekers die afkomstig waren van één van de campagnes, hebben we in verschillende remarketinglijsten verzameld en op een later moment alsnog benaderd.

Dat kan zijn geweest met een algemene uiting, maar ook met een specifieke banner gericht op de eerstvolgende Open Huizen Route.

7. Gebruik de juiste call-to-action en opvolgstrategie.

Aan al dat websiteverkeer heb je niets als het uiteindelijk niet leidt tot leads. Met de inrichting van de website hebben we bewust voor een laagdrempelige call-to-action gekozen in de vorm van het aanvragen van een brochure. Zeker voor mobiele bezoekers is het relevant om alle informatie gebundeld aan te bieden, zodat ze dit op een later moment nog eens rustig kunnen lezen.
Naast het aanvragen van een brochure was het voor bezoekers ook mogelijk om direct een bezichtiging te plannen.

 

Alle personen die een brochure hebben aangevraagd of een bezichtiging wilden plannen, heb ik persoonlijk binnen een uur teruggebeld. Het voordeel hiervan is, is dat je direct de gelegenheid krijgt om een afspraak te maken, maar daarnaast ook veel meer te weten kunt komen over potentiële kopers. Die rol ligt normaal gesproken uiteraard bij een makelaar. Maar de informatie en ervaringen die je hiermee opdoet, zijn van essentieel belang om je campagnes op een succesvolle manier aan te passen en uiteindelijk de juiste koper te vinden!

8. Zorg dat je relevant bent op het juiste moment en blijf je doelgroep boeien!

Het verkoopproces kan zeker in deze tijd snel gaan en soms heb je aan één bezichtiging genoeg. Dat geldt echter niet voor iedere woning. Zorg dat je relevant bent op het juiste moment met de juiste content en blijf zeker van tijd tot tijd je doelgroep boeien.

Om dat te kunnen doen hadden wij een aparte content strategie gedefinieerd. Die bestond onder andere uit de volgende type berichten:

• Algemene info over de woning en haar voordelen, waarbij we vooral met veel foto’s en video’s deze voordelen hebben uitgelicht
• Lokale gebeurtenissen om op in te haken, denk aan: carnavalsoptocht, opening nieuwe winkel
• Deelname aan de Open Huizen Route en zelf georganiseerde open dagen
• Deelbare en leuke content over de woningmarkt
• Handige tips voor starters over financiering en kopen van je eerste woning
• Ervaringen en reacties naar aanleiding van nieuwe bezichtigingen

Resultaat: 50 potentiële kopers en uiteindelijk ons huis verkocht tegen de juiste prijs

Met een budget van 900 euro:

• Hebben wij ruim 60.000 mensen bereikt
• Zijn 12.000 mensen op onze website www.rubensstraat18.nl geweest
• Hebben 50 personen meer dan gemiddelde interesse getoond
• Is de daadwerkelijke koper via een Facebook-campagne binnengekomen.

Zoals aangegeven zaten wij in een vrij lastige situatie, en uiteindelijk heeft het ruim een jaar geduurd voordat we onze woning tegen de juiste prijs hadden verkocht. Dat neemt niet weg dat zich binnen de eerste twee weken al een potentiële koper aandiende, en we uiteindelijk met succes en veel plezier onze eerste woning hebben verkocht.

Zelf je huis verkopen? Start met een goede voorbereiding!

In dit artikel heb je kunnen lezen hoe wij onze eigen woning met succes zelf hebben verkocht. Ik krijg wel eens de vraag of ik het in het vervolg nogmaals volledig zelf zou willen doen. Mijn antwoord daarop is volmondig ja!

Het is uiteraard makkelijk praten met een onlinemarketingachtergrond, maar in de basis denk ik dat veel meer mensen zelf hun woning zouden kunnen verkopen. Mocht je al eerder of naar aanleiding van dit artikel overtuigd zijn geraakt van het zelf verkopen van je woning, denk dan in ieder geval aan het volgende (als je goed kijkt, zijn ze op veel marketingcampagnes van toepassing):

1. Het kost veel tijd

Realiseer je dat het gehele proces ontzettend veel tijd kost. Niet alleen de voorbereiding en het opzetten van campagnes, ook het nabellen, de bezichtigingen en het onderhandelingsproces kosten veel tijd!

2. Wees eerlijk

Wees eerlijk, zowel in je uitingen als in de communicatie tijdens het gehele verkoop- en onderhandelingsproces. Het heeft geen zin om je woonkamer of badkamer mooier of groter over te laten komen dan dat deze daadwerkelijk is.

3. Vernieuw je campagne

Vervang regelmatig de boodschap in je campagnes of uitingen. Het heeft geen zin om twee maanden lang dezelfde campagne te voeren.

4. Speel in op actualiteiten

Speel in op actualiteiten en houdt de communicatie van lokale makelaars in de gaten. Haak daarnaast altijd in op landelijke Open Huizen Routes.

5. Probeer samen te werken met makelaars

Mocht je in gesprek gaan met makelaars, probeer dan ook eens creatief te zijn. Is er een mogelijkheid om wellicht samen te werken of toch op Funda te komen? Wij hebben uiteindelijk in samenwerking met een lokale makelaar ook onze woning op Funda gezet. Dat leidde niet direct tot meer bezichtigingen, maar zorgt er in de mix wel voor dat je ook daar goed zichtbaar bent.

6. Je leads zijn niet altijd écht geïnteresseerd

De meest geïnteresseerde kopers bellen. Realiseer je dat je bij het nabellen van leads ook mensen aan de telefoon krijgt die niet direct geïnteresseerd zijn.

7. Je kunt ook alleen Facebook gebruiken

Beschik je niet over een website? Denk er dan eens wat één simpel Facebook-bericht met de juiste afbeeldingen al teweeg kan brengen. Ik ken meerdere voorbeelden van bekenden uit mijn omgeving die op deze manier al direct in contact zijn gekomen met potentiële kopers.

8. Zelf onderhandelen? Bereid je voor

Ook het geheel onderhandelingsproces zelf doen? Via de website van Vereniging Eigen Huis is veel informatie te vinden over het gehele verkoopproces, van de eerste bezichtiging tot en met de oplevering van woning.

Hoe zou jij de marketingcampagne voor je eigen huis inzetten? Zijn er dingen die je anders zou doen? Ik lees het graag in de reacties hieronder!